Romen Estate публикует статью
16 сентября 2014, 13:36
179
Анонс:
Процедура покупки нового жилья на первичном рынке Болгарии.

Первичная недвижимость в Болгарии

На рынке недвижимости Болгарии спросом в основном пользуется новое жилье и, как правило, сделки заключаются непосредственно с застройщиком.

Граждане могут покупать недвижимость в Болгарии, однако законодательство страны запрещает иностранцам приобретение земельных участков, покупка которых возможна только юридическими лицами. Апартаменты можно приобретать без ограничений, так как они продаются без земли, но с правом строительства на участке, на котором находится здание.

Для оформления сделки покупателю потребуется только заграничный паспорт.

Процесс покупки

На первичном рынке курортной недвижимости Болгарии представлено большое количество объектов. Жилье на морском побережье и на горных курортах здесь пользуется высоким спросом со стороны иностранцев, поэтому понравившийся объект лучше сразу зарезервировать.

В случае бронирования продавец обязан зафиксировать цену. Резервационный взнос, как правило, составляет около 1000-2000 евро, при этом объект снимается с продажи сроком от семи дней до трех месяцев в зависимости от договоренности.

За это время оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором указывается цена объекта, адрес, площадь, а также данные продавца и покупателя, данные о разрешении на строительство объекта от застройщика, сроки и условия оплаты, срок сдачи объекта в эксплуатацию, если он приобретается на стадии строительства, срок передачи жилья в собственность. Этот договор составляется юристом на болгарском и русском языках и заключается между покупателем и продавцом. При этом рекомендуется пользоваться услугами независимого юриста.

Также в предварительном договоре необходимо указать штрафные санкции, в случае задержки сроков передачи жилья в эксплуатацию. Покупатель в свою очередь должен соблюдать все указанные сроки оплаты.

Согласование всех деталей и подписание предварительного договора занимает в среднем около двух-трех недель. В течение трех недель после подписания этого договора вносится первый платеж в размере 30% от стоимости недвижимости, но по договоренности можно внести и 10% или всю сумму сразу. Основные условия, указанные в предварительном договоре, будут перенесены в нотариальный акт.

Следующий этап – это оформление нотариального акта, который является официальным документом на передачу прав собственности. До подписания основного договора нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Договор оформляется по стандартной форме и подписывается у нотариуса в присутствии покупателя и продавца. После этого нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Затем этот документ получает новый владелец недвижимости. Нотариальный акт оформляется при полной оплате покупки, но по договоренности пользоваться недвижимостью можно уже при частичном расчете. Возможны варианты оформления нотариального акта и без полной оплаты покупки.

Оплату покупки лучше производить со счета, открытого в местном банке, на банковский счет продавца. Зачастую оплата производится из России банковским переводом на основании подписанного сторонами договора.

Ипотеку на покупку объектов на стадии строительства в Болгарии получить нельзя, однако возможна оплата в рассрочку, условия которой указываются в предварительном договоре. Как правило, застройщик предоставляет рассрочку до сдачи проекта в эксплуатацию, и сумма вносится поэтапно.

Дополнительные расходы

Приобретая первичную или вторичную недвижимость, покупателю необходимо оплатить налог на передачу прав собственности. Размер этого налога зависит от муниципалитета, в котором расположено приобретаемое жилье. В большинстве регионов Болгарии, востребованных российскими покупателями недвижимости, налог составляет 2,5-3%. Например, в 2012 году на Солнечном Береге, в Варне и Поморие этот налог составил – 3%, а в Бургасе - 2,5%.

Регистрационный сбор оплачивается в размере 0,1% от стоимости покупки.

Нотариальные расходы рассчитываются на основании заверяемой суммы согласно тарифу о нотариальных сборах к Закону о нотариусах и нотариальной деятельности:

30 левов при сумме нотариального интереса до 100 левов включительно
30 левов + 1,5% при сумме свыше 100 левов
43,50 левов + 1,3% при сумме свыше 1000 левов
160,50 левов + 0,8% при сумме свыше 10 000 левов
480,50 левов + 0,5% при сумме свыше 50 000 левов
730,50 левов + 0,2 % при сумме свыше 100 000 левов
1530,50 левов + 0,1 % при сумме свыше 500 000 левов, но не более 6000 левов

Гонорар юриста зависит от объема работы и может составить 300-1000 евро.

Обычно при совершении сделки между физическим лицом и компанией-застройщиком начисляется НДС в размере 20%. Как правило, в объявленную продавцом цену включается либо полный размер НДС, либо НДС по налоговой оценке недвижимости. Иногда НДС не включается в стоимость покупки.

В случае оформления сделки через агентство недвижимости комиссионное вознаграждение, как правило, уже включено в общую сумму. Услуги сертифицированного переводчика – примерно 30-50 евро.

Romen Estate и еще 3 пользователям это нравится